日本社會 - 看看日本人怎樣賣房

樓層公寓和獨院住宅

日本的住宅通常有樓層公寓（日語稱為：マンション）和獨院住宅（日語稱為：一戸建て）兩種形式。公寓在安全防犯、交通便利和住宅環境管理方面具有很大優勢，被注重住房性能和交通便利的人們所青睞。而獨院住宅主要具有土地的資產保值，加上略微寬敞自由的房屋佈局以及不必擔心生活噪音影響鄰居等魅力而成為很多人的住宅夢想。

總之，人們在瞭解了不同形式住房的優缺點的前提下，根據自己的價值觀和經濟能力選擇符合自己生活模式的住房；也正因為二者的特點不同，人們對住宅的要求也會隨著工作環境、年齡或健康狀況以及生活方式的變化而有所改變。

一個人從年輕成家到步入中年、走向老年的一生中，其住宅方式或從公寓變為獨院，或從獨院變成公寓，各種情形應有盡有。因此住宅市場就有了為不同客戶提供不同商品和服務的商家。雖說都是不動產的買賣，但二者的建築和銷售方式差異很大，這裏向大家介紹的是獨院住宅市場的掠影。

想蓋房子先去哪兒？

日本早已過了大面積開發住宅的時代，獨院住宅的現品房不太常見，根據客人需要量身定做的銷售方式已成為主流。所以，買獨院住宅被稱之為建房，也就是說，買房需要經歷從確定造什麼樣的房子開始到房屋建造完畢的全過程。

日本年輕人結婚時基本上是從租房開始的新生活。在孩子出生或家庭成員以及生活模式基本確定之後，夫妻才開始考慮貸款買房。買房對一般人來說是一生中為數不多的高額消費，在產生買房念頭的初期，消費者對住房形式和要求還比較抽象。經過一段時間查看各種樣板房，加深對獨院住宅市場的瞭解，才會了解建房有哪些步驟，要考慮哪些問題，從而調整理想與現實的差距，由此明確適合自己未來生活方式的住房設計。房屋結構和性能的要求逐漸明朗具體之後才能真正進入買房的程序——找房屋建造公司造房。所以，樣板房展示中心不僅很好地引導了消費者，還為消費者如何選購起到了很大的作用。

傳統木質結構樣板房

現代鋼筋混凝土結構樣板房

樣板房是建築商向客戶展示建築實力和商品質量的重要途徑。在這裏，消費者可以直觀地瞭解住房的構造和性能，並感受每一個建築公司擅長的技術優勢和建築風格。在有一定規模的城市都會有不同規模的樣板房展示中心，十多個甚至幾十個商家的樣板房匯集一堂，從全國著名的一流住房建築公司到活躍在當地的中小建築工務店，每一棟樣板房都是公司的建房理念和技術的結晶。人們在這裏不僅可以對當今的住房流行設計和最先進的房屋設備一覽無遺，還能通過各家建房理念的宣傳和展示瞭解社會的變化和不久的將來人們的生活模式。因此，樣板房展示中心是買房者在初期務必要光顧的地方。

樣板房展示中心的消費導向

今年7月初，名古屋市中心地段一個樣板房展示中心開張。24棟樣板房從不同角度展現了19個商家應社會需要和政府對城市發展規畫而打造的產品。它的目的是通過提供最新式樣的房屋和相關設備展示面向未來的住宅趨勢。通過住房諮詢、提供有關未來家居模式和住房中可以參考的各種資訊，引導消費者瞭解新技術和新理念，以開闊的視野去想像和構思自己所希望的未來生活。

展示中心的每一個出展商都通過建築展示著對消費者居住模式的提案。例如木造房屋的商家都強調充滿傳統風格和與大自然融為一體的空間以及木材對人體健康的好處。鋼筋結構的商家都渲染方便舒適的設計和堅固的構造以及都市型摩登生活。無論哪個公司，都在建築中引入了下述最新的技術和概念。

ZEH省能住宅

ZEH（Net Zero Energy House）是指一年的消費能量和生產能量總和為零的住宅。它包含「隔熱性能」、「節能性能」和「能源創造」。通過提高住房的隔熱性能抑制室内外溫差，減少冬天和夏天調整室内溫度所消耗的能量；同時還利用太陽能發電和蓄電提供居家用電。

除了環保之外，ZEH作為可以實現舒適的生活空間的居住環境而受到人們的期待，這是日本目前為改善國內能源問題而制定的國策。日本政府提出的「2030年之前實現新建住房平均總數達到ZEH」的目標，日本建築和住宅領域正在積極普及ZEH概念和相應技術。

IoT和AI技術

IoT（Internet of Things）即物聯網。除了諸如計算機之類的資訊和通信設備之外，房屋内具有通信功能的家電通過網路實現自動識別和控制以及遠程測量等。

AI（artificial intelligence）人工智慧

將物聯網和人工智慧運用於住宅内的設備控制和使用，它不僅能讓生活變得更加舒適、健康和方便，還因為防盜防災方面的功能增強提高人們的居家生活的安全感。資訊社會的住宅將因為IoT和AI技術廣泛運用而大大改變固有的居家生活模式，並把人們從繁瑣的家務中解放出來。

樣板房展示中心建設過程

筆者有幸目睹了前面提到的新開張的樣板房展示中心從一片平地到建成的全過程。該設施的總體設計和環境施工是由擁有150年曆史的建築工程公司株式會社鴻池組承擔。結合該公司工地負責人的說明，在此詳細介紹其建設過程。

日本獨院住宅的歷史延續到現在，大大小小的建築公司非常多，無論是傳統型工務店還是一流房屋建築公司，都瞄準著不同層次不同要求的消費者而不遺餘力地展開廣告宣傳來提高存在感。這樣大規模樣板房展示中心的投資商是日本中部地區一家最大的報社，應招而來的19個商家將分別建造自己的樣板房。鴻池組公司為各建築公司整備好用電和上下水基礎設施，3月初，各建築公司在規畫的領域上相繼開工建房。公共區域的道路和停車場和其他公用設施由鴻池組施工建造。

2周之後，有的公司地基工程還沒開始，有的公司房子構架已經完成。我一直以為樣板房只是一個象徵性的建築，而各家從打地基開始的工序卻毫不遜色於建造真房。鴻池組的負責人說，每一棟建築都代表著各公司的技術實力和質量水平，從施工到建築材料不僅都是真格的，而且精雕細琢，絕不會因為是樣板房而偷工減料。

24棟樣品房（有的商家同時建造兩種不同形式的房子）同時開工，各家的運輸建材和建築設備的車輛頻繁出入。鴻池組制定了嚴格各家公司汽車進出的時間管理表來保證工地的安全和進出口通暢。日本城市的住房之間距離很小，為了儘量減少對周圍鄰居和路面通行的影響，施工場地限制在宅地範圍内。而這裏彼此相鄰的24戶同時建房，現場攪拌混泥土，大型建材吊裝，最多的時候，5臺長臂起吊車同時操作，場面甚為壯觀。儘管這樣，各家的器械設備、材料和汽車都緊緊靠在自己的領域，都努力不影響其他商家的施工。

1個半月之後，工地進入繁忙狀態。從安全和防止建築灰塵擴散，地基打好以後，周圍都被塑料布圍起來，建房施工都在裏面進行。日本的造房施工都是這樣，除了上述理由之外，或許還有出於商家形象和美學觀點的思考，外觀整體完成之後的建築給人們帶來驚訝的效果會有很大的衝擊力。筆者雖然有幸從高處俯瞰施工過程，最多也隻看房頂部分的施工。